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Rechtsanwalt Ehrhardt obsiegt beim Bundesgerichtshof 24.06.2016

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 (Az. VIII ZR 93/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine ständige Rechtsprechung zu mietrechtlichen Anforderungen an die jährlichen Nebenkostenabrechnungen bei sogenannten "Vorwegabzügen" aufgegeben. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06, NRW 2007, 1059 Rn. 10) nicht mehr fest, wonach die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als "Gesamtkosten" bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt.

Bislang vertrat der BGH die Ansicht, eine Nebenkostenabrechnung sei formell fehlerhaft und nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist nicht mehr korrigierbar,  wenn der Vermieter einen vorgenommenen Vorwegabzug bei einer oder mehreren Betriebskostenarten vor Endverteilung auf die Mieter nicht so deutlich in der Nebenkostenabrechnungen offenlegt, dass er für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist. Der Vorsitzende des Haus und Grundeigentümer Bochum e.V., Herr Rechtsanwalt Jörg Ehrhardt, hielt dieser Auffassung zum Einen entgegen, dass dies im Widerspruch zu der ständigen Senatsrechtsprechung stehe, wonach an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürften und es ausreiche, wenn die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und -soweit erforderlich- die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthält. Dies ist auch bei einem Vorwegabzug der Fall, da auch bei ihm die Abrechnung Schritt für Schritt nachvollzogen werden kann. Ob sie materiell-rechtlich, also inhaltlich auch im Hinblick auf die von dem Vorwegabzug nicht betroffenen Betriebskostenarten richtig ist, bleibt einer Prüfung im Rahmen der Belegeinsicht durch den Mieter vorbehalten. Materielle Fehler der Nebenkostenabrechnung können auch nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist berichtigt werden, indes nicht zum Nachteil des Mieters. Zum Anderen bedeutete die bisherige Rechtsprechung des BGH eine nicht zu rechtfertigende Benachteiligung des seriösen Vermieters, der rechnerisch richtig einen ohne Belegeinsicht nicht erkennbaren Vorwegabzug mit der Folge der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung hinsichtlich der betroffenen Betriebskostenarten vornimmt, gegenüber dem Vermieter, der bewusst den vorzunehmenden Vorwegabzug unterlässt und dessen Abrechnung der BGH als nur materiell fehlerhaft und jederzeit korrigierbar angesehen hat.

Das AG Bochum hat sich erstinstanzlich dieser Argumentation nicht angenommen, während die Berufungskammer des LG Bochum die Klage auf Zahlung des Fehlbetrages zwar unter Bezugnahme auf die nun veraltete Senatsrechtsprechung ebenfalls abwies, auf Antrag von Rechtsanwalt Jörg Ehrhardt aber die Revision zuließ, die der BGH nun zum Anlass für seine Rechtsprechungsänderung nahm. Damit sind unzählige Nebenkostenabrechnungen "gerettet", die vormals noch wegen formeller Unwirksamkeit keine oder nur wesentlich geringere Nachzahlungsansprüche begründen konnten. Von besonderer Bedeutung ist zudem, dass Mieter auch nicht mehr unter Berufung auf die formelle Unwirksamkeit einer Abrechnung wegen eines nicht offengelegten Vorwegabzuges geleistete Nachzahlungen für die unverjährte Zeit von mehreren Jahren zurückfordern können.


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